来源:中国经营报

广州城投遭遇去化难题  第1张

  本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

  近段时间以来,广州市城市建设投资集团有限公司(以下简称“广州城投”)旗下广州城投天禧项目(备案名:禧瑞花园)屡次传来降价促销的消息。

  “城投天禧这次非常想要出货,价格一次性给到位,部分房源单价仅需4.1万元/平方米起。”有项目现场销售顾问及房产中介对《中国经营报》记者表示,就在近期,城投天禧推出限定特惠房源活动,单价低至4万元/平方米出头。

  据广州城投方面披露,城投天禧于6月10日首次开盘。根据广州市住房和城乡建设局披露的数据,截至8月22日,该项目已获批两张预售证(合计274套),住宅已售套数合计为5套,未售269套,据此计算,城投天禧目前去化率不足2%。

  根据公开信息,广州城投主要从事城市基础设施投融资、建设、运营管理。根据中指研究院统计,2023年,广州城投旗下房地产企业实现商品住宅流量销售额92.7亿元,排名广州全市第六。广州城投官方小程序显示,其目前在售楼盘共10个,其中,城投天禧是公司自广州于今年1月放开120平方米以上住房限购后的第一个首开盘,备受期望。

  对于城投天禧是否存在多次降价行为及其实际销售情况等问题,记者致电致函广州城投方面,相关工作人员表示将向有关负责人转达采访需求,但截至发稿,记者未收到对方进一步答复。

  大手笔投资

  开盘两个月以来,降价促销似乎成为城投天禧的常态。

  6月底,城投天禧推出“年中冲刺”活动,拿出四套一口价房源,降价幅度为63万—99万元,单价低至4.8万元/平方米;7月19日,城投天禧再度促销,单价4.3万元/平方米起,总价450万元起;7月20日,该项目推出内部团购价,房源单价继续下降2000元。近日,城投天禧项目现场置业顾问对记者表示,楼盘目前均价约4.7万元/平方米,但有部分房源单价在4.1万元/平方米左右。

  记者查阅广州城投官方小程序获悉,城投天禧参考均价约5.5万元/平方米。广州城投旗下子公司广州市城投发展控股有限公司(以下简称“城投控股”)官方小程序进一步显示,城投天禧参考均价为4.6万—6.5万元/平方米,在售户型为三或四房,面积为108—138平方米。值得注意的是,与广州城投其他在售住宅项目一样,城投天禧也为项目成交设置了佣金奖励,比例为1.5%。

  贝壳找房平台显示,城投天禧位于广州市天河区,项目规划占地面积34514平方米,建筑面积约27.31万平方米,最近交房时间为2026年12月,楼盘均价5.4万元/平方米,参考总价为520万—870万元/套,周边新房均价约4.5万元/平方米,周边二手住宅均价约59611元/平方米。

  根据公开信息,城投天禧来自广州城投于去年3月以底价约44.4亿元竞得的天河智慧城AT0307027、AT0307028地块,折合楼面价约2.18万元/平方米。去年8月,该项目正式开工。据广州城投方面规划,该项目将打造为集住宅、办公、商业、人才公寓为一体的高端商住综合社区。但就目前的销售情况来看,城投天禧的去化或在一定程度上承压。

  事实上,广州城投于去年取得预售批准的空港1号、领南府、东园公馆等项目同样面临去化难题。广州市住房和城乡建设局披露的数据显示,空港1号项目于去年4月共获批预售333套房源,截至2024年8月22日,已售仅10套;领南府项目于去年3月获批预售107套,目前未有房源售出;东园公馆于去年共获批预售256套,截至2024年8月22日合计售出9套。

  上述项目大部分为广州城投通过招拍挂获得。联合资信发布的广州城投2024年跟踪评级报告(以下简称“评级报告”)显示,近年来,广州城投通过招拍挂取得的地产项目是其地产业务的主要收入来源。2022年、2023年及2024年一季度,广州城投通过招拍挂形式拿地金额分别为84.16亿元、89.44亿元和36.45亿元。截至2023年年底,公司房地产拟建项目总投资为2676.71亿元,其中通过招拍挂取得项目的总投资额为1231.52亿元,目前已投资525.1亿元。

  评级报告显示,2022年、2023年及2024年一季度,广州城投通过招拍挂取得的住宅项目签约销售额分别为27.34亿元、28.13亿元、0.99亿元,签约销售面积分别为3.84万平方米、5.97万平方米、0.22万平方米。

  联合资信在评级报告中指出,2023年,广州城投通过招拍挂方式保持较大的土地投资规模,房地产项目储备均位于广州市核心区;受市场景气度尚未回暖影响,其商业及住宅项目合计签约销售额同比有所下降,剩余未售面积较大且以商业地产类存货为主,存在一定去化压力,同时需关注其在建及拟建项目待投资规模大,面临一定资金支出压力。“考虑到现阶段市场需求仍未回暖,公司房地产业务未来经营情况有待关注。”

  根据中指研究院统计,目前,广州城投旗下房地产品牌广州城投地产总开发建设房地产项目24个,储备项目总建筑面积约832万平方米,总货值约1816亿元。截至2024年一季度末,广州城投土地储备面积为378.61万平方米,较2023年年底增加约17万平方米。

  业绩亏损

  广州城投通过招拍挂取得的地产项目主要由城投控股负责运营,项目去化承压也反映到经营业绩层面。

  评级报告显示,2023年,城投控股营收约19.15亿元,净利润约0.41亿元,较去年同期有所下降,该公司签约销售额(包含商业和住宅,下同)合计为48.39亿元,出现同比下降,签约销售面积合计为9.01万平方米,与去年同期基本持平。根据评级报告,公司通过招拍挂形式取得的13个可售商业地产项目中,有9个项目目前暂未有已售面积;10个可售住宅项目的总投资为618.48亿元,其中有一半未有已售面积。

  在房地产板块,广州城投还布局了城中村改造、保障性住房建设等业务,其中城中村改造项目(现阶段主要为庙头村项目)处于前期村民拆迁阶段,尚需投资规模大(总投资1316.61亿元,已投资15.96亿元),建设周期及预售时间存在不确定性。广州城投开发建设的保障性住房、共有产权房及租赁性住房将通过销售或租赁回收投资资金,这一业务在2023年的销售金额为2.34亿元,较2022年6.73亿元的规模有所收缩。

  根据公司官网,广州城投成立于2008年,注册资本175.24亿元,其在重大基础设施、特定区域综合开发、地下空间和综合管廊、文化旅游、住房保障等方面累计建设融投资达3000亿元,公司主营业务包括城市建设服务、文商旅体、新型基建、金融投资等。

  近两年,广州城投出现增收不增利的现象。年报显示,2022年和2023年,广州城投营收分别为307.05亿元、341.99亿元,净利润分别为-1.78亿元、-6.17亿元。对于2023年的盈利表现,广州城投在公司债券2023年度报告中表示,主要是由于销售费用、管理费用、信用减值损失以及所得税费用增加,同时投资收益以及资产处置收益减少所致。2023年,公司经营活动产生的现金流净额为-13.74亿元。

  值得注意的是,2023年,广州城投非经常性损益规模达到7.46亿元,主要由资产处置收益、营业外收入及营业外支出等构成,占公司同期利润总额的418.21%。广州城投方面表示,公司盈利能力对非经常性损益依赖较大。若后续资产处置收益、营业外收入及营业外支出等非经常性损益产生不利变动,则其波动可能对公司经营产生不利影响。

  评级报告显示,2023年,受对房地产业务投入增加影响,广州城投经营获现能力有所弱化,投资活动现金流随着债权投资的减少转为净流入,考虑到未来在建地产项目仍需进一步投入,公司对外融资需求持续存在。

  截至2023年年末,广州城投合并资产总额3852.83 亿元,同比增长7.48%,流动资产和非流动资产分别占比32.03%、67.97%;负债总额2177.34亿元,同比增长5.81%,以非流动负债为主。

  今年一季度,广州城投的亏损持续扩大,报告期内,公司营收为65.3亿元,净利润为-6.04亿元。Wind数据显示,截至一季度末,公司持有货币资金约308.14亿元,带息债务约1387.04亿元,经营活动产生的现金流为-22.53亿元。