每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤
7月9日晚，万科A发布业绩预告称，2024年上半年预计净亏损70亿~90亿元，同比下降171%至191%；扣除非经常性损益后净亏损50亿~65亿元，同比下降157%至175%。
万科对此解释称，主要原因包括房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、部分项目计提减值、非主业财务投资亏损、大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
“公司对业绩亏损深表歉意。”万科表示，报告期内，公司聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。
与此同时，万科公布了一份增持计划，公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，表达对公司前景的坚定信心。
增持股份自愿锁定两年
万科表示，2024年上半年，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
“尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。”万科续称，同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。同时，公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。
《每日经济新闻》记者了解到，在本次增持计划中，预计有1862名万科骨干管理人员参与。本次增持计划不设定价格区间，逐步实施增持计划。增持方式为深圳证券交易所交易系统允许的方式（包括但不限于集中竞价、大宗交易等）。
万科的骨干管理人员具体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等。其中，在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。
“本次增持的股票将自本次增持计划完成并披露之日起锁定两年，期满后依法依规处理。投资股票的盈亏由公司骨干管理人员自负。”
大宗交易回款93.4亿元
记者了解到，7月9日，万科还举行了分析师交流会，管理层就房地产未来走势、万科中期业绩预告情况、现金流情况、债务偿还规划、融资进展、大宗交易情况、三大主业的经营情况和竞争优势等问题，与分析师进行了交流。
万科表示，公司上半年在业务重整和化解风险方面全力行动，已取得积极进展。业务方面，实现高品质交付7.4万套房子，销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营。偿债方面，上半年完成全部到期公开市场债务偿付，年内已无境外公开债，下半年境内公开债券还剩2笔，将通过经营端现金流、银团贷款等渠道安排偿还。
《每日经济新闻》记者此前统计发现，万科今年已无到期的境外债，但今年剩余需偿还的境内债、供应链ABS（资产证券化）产品合计超过114亿元。从近期持续落地的资产交易和银行贷款来看，万科完全迈过2024年的债务关口应该无虞，真正的挑战还在2025年，万科需要累积偿还至少246亿元到期债务。
据东方财富Choice数据，按行权统计，万科一年内到期债务余额约160.4亿元，共9只债券，占总债务余额比例为30.24%；1~3年内债务余额365亿元，共21只债券，占比为68.82%。
2025年，万科将迎来密集的债务偿还期。记者梳理万科2023年报数据发现，明年万科累计债券到期规模为215.9亿元，其中上半年一季度、下半年8~12月均将有多只债券集中到期。
另外，万科明年5月还有一笔发行金额为4.23亿美元的债务到期，票面利率为3.15%。
融资方面，万科管理层表示，上半年公司按照“应报尽报”原则，积极申报城市项目白名单。同时公司获得主要金融机构的大力支持，合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。
今年以来，万科在资产处置上十分积极且效果明显，资产交易实现回款93.4亿元。如万科在上海最赚钱的两大商业项目七宝万科广场、南翔印象城MEGA均已出售。5月27日，万科成功将深圳湾超级总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，受让方为深铁集团和深圳市百硕迎海投资有限公司。
2024年6月，万科实现合同销售面积197万平方米，合同销售金额251.3亿元。1~6月，万科累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1273.3亿元。
