来源：华夏时报
当前，我国房地产调控政策重点已经转向“去库存”。
5月17日，监管层明确表态支持“存量收储”后，各地政府“以购代建”去库存模式加速落地。据克而瑞地产研究中心不完全统计，全国已有至少22个城市落地了政府收储商品房的模式。而地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金往往是三大资金来源，再加上央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。
业内公认，相比新建保障房，政府收储模式周期较短，有利于缓解房地产市场的下行压力以及房企流动性风险，提升住房资源的合理高效利用。
不过，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言，目前各地的“以购代建”仅仅只是发文，具体政策如何落地、谁来购买、如何定价，以及收购后的运营管理、收益能否覆盖成本等问题，都需要进一步观察；广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：“房源筹集后迅速配租、配售以实现资金回笼，中期内实现资金平衡，这些最关键的。”
多地政府下场收房
国家统计局数据显示，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%；另据易居研究院统计，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12—14个月。与之相对应的是，我国保障性租赁住房筹集任务仍存缺口：“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024—2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议指出，地方政府应酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，中国人民银行提出，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售的商品房，预计将带动银行贷款5000亿元。
这之后，多地政府及时跟进落地，通过“以购代建”的方式解决当地房地产库存难题。
近日，广州市增城区人民政府发布公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟收购商品房作为安置房，总建面超2万平方米。
在此之前，5月23日，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布公告，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源要求位于重庆市中心城区，整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90平方米；昆明市住房和城乡建设局在5月27日发布相关文件，拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。
6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台文件，明确坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
而在“5·17”之前，也有南京、杭州等部分城市通过直接收购、以旧换新等方式参与到消化存量房的过程中。克而瑞地产研究中心披露，据不完全统计，全国已有至少22个城市落地政府收储商品房模式，以实现去库存。事实上，早在2022年，就有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等。
“托市”或需更多资金
政府出手收购库存住宅，钱从哪来？克而瑞地产研究中心指出，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金往往是三大资金来源，再加上央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。
从收储商品房的资金来源来看，2023年1月，央行设立额度为1000亿元的租赁住房贷款支持计划，支持相关金融机构向重庆、济南、郑州等8个试点城市发放租赁住房购房贷款。“一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。”中国人民银行副行长陶玲在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上表示，为统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
同时，近年也有不少城市选择努力自筹资金。比如，郑州过往的收购资金来源为20%的项目资本金加上75%的银行贷款，剩下缺口的则来自财政补贴、国家政策性专项贷款等；苏州收购资金来源为各区县地方国企资金；长沙使用公积金增值收益等。
那么，市场供需回到平衡状态需要多少资金？根据天风证券的测算，政策收储存量房需要去化7.7亿平方米、把住宅去化周期压降至18个月以内，才能起到托市作用，而这需资金大约7万亿元（在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下）。
国金证券研报表示，用收储模式助力去库存的关键点还是资金问题。当下地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆，收储模式需要较大规模的资金，后续预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。
政策效果尚有待验证
除了资金问题，收益能否覆盖成本，也是政府下场收储商品房模式的一大关键问题。
据中银证券研报测算，“3000亿元保障性住房再贷款，央行给定的利率为1.75%+商业银行上浮0.5个百分点+收购后的可能要出的改造修缮等成本0.5个百分点，实际成本可能会达到2.75%”。对比收入（出租后的租金回报率），2024年4月百城平均租售比为2.47%，一线城市为2.42%、二线城市为2.40%，三四线城市为2.51%，“不考虑收购折扣时，百城整体及各城市能级均无法回本。但如果有额外贴息1%，百城整体的利润可以有0.72个百分点。”该研报表示。
李宇嘉告诉《华夏时报》记者，广州增城、杭州临安等地政府下场收房的借鉴意义比较大，预计未来政府常态化的公租房、安置房筹建，可能更多向存量盘活。不过，短期看，存量盘活只是一种筹建渠道，关键是如何建立公共住房需求与存量房政绩的对接渠道。
李宇嘉称，各地政府收购存量在售新房有助于新房去化，但影响取决于收购规模和资金来源。未来政府可能更多向存量盘活，需建立需求与存量对接渠道。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，在收购过程中，需要建立健全的监督和管理制度，确保透明度和公正性，通过公开招标、竞价等方式进行存量房的收购，加强对决策过程的监督和审查。
“在后续资产经营中，地方政府应根据对国有资产管理工作的指导原则与办法，制定具体的实施细则和管理流程，确保租赁住房项目能够有效地服务于住房保障目标，同时保持良好的经营状况。”柏文喜表示。
此外，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，“存量收储”想要快速铺开、形成星火燎原之势，还需要在地方培育出具有专业化运营能力的平台公司，并和本地大型金融机构形成紧密联动。
▪
